Przetargi publiczne, zdecydowanie dają możliwość pozyskiwania intratnych i dochodowych zleceń na roboty budowlane. Jednakże z drugiej strony, przedsiębiorca składający ofertę konkursową, musi być świadomy obligatoryjnych przepisów, wynikających z Prawa zamówień publicznych, które są wykonywane i stosowane przez zawarte odpowiednie zapisy w umowie.<!—more—>

Zakres zabezpieczenia według nowelizacji.

Jak już pisaliśmy w artykule „Wygrać przetarg”, zamawiający może żądać od wykonawcy odpowiednich, określonych ustawą, form zabezpieczeń należytego wykonania umowy. Od stycznia 2010 roku nastąpiło jednak zawężenie owego zakresu zabezpieczenia. Oczywiście zamawiający może nadal żądać od realizatora umowy, zabezpieczenia roszczeń z tytułu niewykonania całkowitego lub częściowego prac określonych w kontrakcie, natomiast nie może już oczekiwać rekompensaty z zabezpieczenia, z tytułu gwarancji jakości. Jest to dobra wiadomość dla przedsiębiorców, ponieważ nie są oni tym samym już zobligowani do wpłacenia na rzecz inwestora często wysokich kwot na kilkuletni okres trwania gwarancji. Zabezpieczenie należytego wykonania umowy z tytułu rękojmi za wady pozostało bez zmian i obowiązuje nadal. Według ustawy Prawo zamówień publicznych, zabezpieczenie można wykorzystać również w innych przypadkach, zwłaszcza w kwestiach roszczeń odszkodowawczych, zarówno z tytułu niewykonania poszczególnych zobowiązań, jak i za zwłokę w zrealizowaniu umowy. Również wszelkie kary umowne, mające zastosowanie w umowie, mogą zostać wypłacone z tytułu zabezpieczenia, a także inne kary umowne, przewidziane w sytuacjach nienależytego zrealizowania prac budowlanych.

Formy zabezpieczenia w ramach nowelizacji prawa zamówień publicznych

W przypadku form zabezpieczeń, ustawodawca utrzymał wszystkie wcześniejsze postanowienia. Wykonawca może więc wybrać formę mu najbardziej odpowiadającą i według ustawy Prawo zamówień publicznych, formą gwarancji może być zabezpieczenie finansowe, poręczenie lub gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe oraz poręczenie udzielane przez określone ustawą podmioty. Dodatkowo, jeśli zamawiający wyrazi zgodę, wykonawca może wnieść zabezpieczenie za pomocą poręczenia wekslowego banku, SKOK-u, lub też przez zastaw rejestrowy dokonany na odpowiednią jednostkę samorządu terytorialnego. Termin wniesienia odpowiedniego zabezpieczenia, strony muszą ustalić samodzielnie, w ramach sporządzonej umowy o zakres poszczególnych robót, ponieważ owa ustawa nie precyzuje jasno, w jaki sposób ma się to odbywać. Nowelizacja również nie zmienia kwestii dysponowania przez wykonawcę zabezpieczeniem, przez cały czas trwania umowy, pod warunkiem, że kwota i okres trwania zabezpieczeń pozostanie bez zmian. Jeśli wykonawca nie wniesie zabezpieczenia, zamawiającemu na podstawie art. 46 ust.5 Prawo o zamówieniach publicznych, przysługuje możliwość pozostawienia w formie zabezpieczenia wpłaconego wadium.

Przedsiębiorca może startować zarówno w przetargach publicznych jak i niepublicznych. W ramach współpracy z jednostkami państwowymi, wykonawca musi przestrzegać przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych, a więc stosować się do określonych ściśle form i zakresu zabezpieczenia. W przypadku niepublicznych, a więc komercyjnych konkursów, strony mogą swobodniej określać formy zabezpieczeń, tak by zarówno inwestor miał pewność rzetelnego wykonania prac, jak i wykonawca miał realne możliwości dopełnienia warunków gwarancyjnych.

Gwarancje należytego wykonania umowy, są jednym z ważniejszych aspektów umowy o
roboty budowlane, zwłaszcza, jeśli wykonanie prac następuje w oparciu o przetargi
publiczne. Jednak zdecydowanie żaden zamawiający nie podpisze umowy, bez określonych
form zabezpieczeń. Co więc warto wiedzieć o zabezpieczeniach? Przede wszystkim jakie są
formy, jaka powinna być ich wysokość, a także w jaki sposób następuje zwrot zabezpieczeń.

Wysokość zabezpieczenia

W artykule „Należyte zabezpieczenie wykonania umowy o roboty budowlane”,
pisaliśmy o różnych formach gwarancji, z których wykonawca może skorzystać. Ważne jest
jednak też na jakiej zasadzie określa się wysokość zabezpieczenia, . Warto tutaj pamiętać,
że w przypadku zamówień komercyjnych, inwestor może sam określić jego wartość.
Natomiast w przypadku zamówień publicznych, kwestię tą szczegółowo reguluje ustawa
Prawo zamówień publicznych. Według tej ustawy wysokość zabezpieczenia ustala się na
dwóch etapach. Już bowiem w ofercie konkursowej, zamawiający jest zobligowany do
podania wysokości zabezpieczenia. Może on ustalić kwotę pomiędzy 2% a 10% całkowitej
kwoty zamówienia. Ze względu na nieznajomość konkretnych stawek, na tym etapie,
wysokość zabezpieczenia stanowi więc jedynie informację dla startujących w konkursie.
Kwotowe określenie zabezpieczenia następuje dopiero po ogłoszeniu zwycięzcy i po
podpisaniu umowy, w oparciu o podany w specyfikacji warunkowej zakres procentowy.

W większości przypadków, wykonawca zobowiązany jest do wpłacenia całkowitego
zabezpieczenia przed rozpoczęciem prac, odstępstwo od tej reguły następuje, kiedy okres
realizacji jest dłuższy niż jeden rok, albo jeśli wykonawca otrzymuje wynagrodzenie w kilku
transzach. Wtedy może zaliczkowo wnosić wartość zabezpieczenia. Przy czym w dniu
zawarcia umowy, wykonawca musi wpłacić minimum 30 % całkowitego zabezpieczenia, a
pełną wysokość musi uregulować nie później niż w połowie trwania umowy.

Zwrot zabezpieczenia

W przypadku należytego wykonania prac, a także terminowego poprawienia wszelkich
wynikłych wad i usterek, wykonawcy przysługuje pełny zwrot zabezpieczenia. Według ustawy Prawo zamówień publicznych, zwrot powinien nastąpić w ciągu 30 dni od dnia zakończenia prac, a także pisemnego potwierdzania odbioru prac przez inwestora, albo zamawiającego.

Podczas realizacji komercyjnych kontraktów i przetargów, czas zaakceptowany przez obydwiestrony, powinien zostać formalnie zapisany w umowie. Ustawa przewiduje też kwotę wpłaconą przez wykonawcę na ewentualne zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady, która nie może jednak przekraczać 30 % całego zabezpieczenia i powinna zostać
zwrócona wykonawcy do 15 dnia, po całkowitym upływie obowiązującego okresu rękojmi za
powstałe wady. W każdym przypadku, w umowie powinny się znaleźć szczegółowe zapisy,
regulujące zwrot zabezpieczenia, a także w jakich przypadkach zamawiający owe
zabezpieczenie ma prawo zatrzymać, lub wykorzystać.

Zabezpieczenie może nie tylko posłużyć jako gwarancja należytego wykonania umowy, aleteż jako gwarancja wszelkich kar umownych, dlatego zamawiającemu przysługuje 30 dni na wypłatę lub uzasadnione zatrzymanie zabezpieczenia. Zamawiający nie musi też wyjaśniać, dlaczego wartość zabezpieczenia wynosi 10 %, a nie na przykład 5%, musi jedynie podać procentowy zakres w ofercie konkursowej, by wykonawca, sam mógł zdecydować, czy w przypadku większych zleceń, jest w stanie przy podpisaniu umowy wpłacić odpowiednią kwotę zabezpieczenia.

Umowa o wykonanie robót budowlanych powinna zawierać wiele szczegółowych danych, gwarantujących nie tylko zrealizowanie wszelkich prac, w ramach przewidzianego wynagrodzenia, ale także w jej treści warto zamieścić wszelkie klauzule dotyczące tych gwarancji.

Jakie zapisy minimalizują ryzyko nieprawidłowości w realizacji umowy?

Określenie obowiązków w precyzyjny i klarowny sposób, zarówno jednej jak i drugiej strony, zawsze minimalizuje ryzyko niedopowiedzeń i nieprawidłowości podczas wykonywania poszczególnych prac. Jednak poza szczegółowym opisaniem obowiązków, występujących zarówno po stronie głównego wykonawcy, jak i mniejszych podwykonawców, ale także samego inwestora, warto sprecyzować harmonogram wszystkich zaplanowanych etapów prac. W takim harmonogramie określa się nie tylko terminy realizacji poszczególnych odcinków prac, ale także należy dokładnie opisać jaki zakres prac, dany odcinek obejmuje. Obligatoryjnie w umowie należy wskazać po której stronie znajdują się inwestycje finansowe za jednostkowe prace i usługi realizowane z zewnątrz. Jeśli całość pozostaje po stronie inwestora, to należy określić, w jaki sposób nastąpi rozliczanie, bądź przelewanie środków, jeśli niektóre kwestie reguluje wykonawca, to warto wymienić, jakie do nich należą.

W celu lepszego przewidywania opóźnień prac, bądź ustalania poszczególnych usterek, należy dokładnie sprecyzować, czas i formę odbioru zakończonych odcinków robót przez inwestora. Tak samo płatność przeważnie następuje w transzach, zwłaszcza przy dłuższych zleceniach, dlatego w umowie trzeba określić dokładne terminy płatności za wykonane roboty i zlecenia, a także w jakich sytuacjach wynagrodzenie zostaje wstrzymane, albo jaki system odsetek przewidują strony, w przypadku ewentualnych opóźnień. Ważne jest także, by określać, w jakim stopniu wykonawca odpowiada za usterki, nie tylko po oddaniu poszczególnych prac, ale także podczas trwania jeszcze prac budowlanych.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy w ramach zamówień publicznych
Jeśli interesują nas przetargi zarówno publiczne jak i niepubliczne, musimy być świadomi, że w przypadku zamówień publicznych, w umowie zamawiający zawrze obowiązkowo oddzielne, lub dodatkowe reguły, stanowiące gwarancję należytego wykonania umowy. W ramach tego zamawiający może żądać na przykład 30 % zabezpieczenia, które zatrzyma na okres trzech, bądź pięciu lat, po przeprowadzonych pracach. Jednak firmy mogą też zamiast takiego zabezpieczenia, korzystać z innych form, na przykład gwarancji bankowej, czy ubezpieczeniowej, jeśli oczywiście nastąpi zgoda na taką formę inwestora. W artykule „Bankowa gwarancja zapłaty za roboty budowlane” pisaliśmy już o wadach i zaletach tego rodzaju zabezpieczeń. Ponadto od początku 2010 roku, w prawie publicznym nastąpiły pewne zmiany co do zabezpieczeń i gwarancji, które obowiązują już tylko w przypadku niewykonania lub nienależytego zrealizowania umowy. Nadal jednak obowiązuje zabezpieczenie należytego wykonania umowy, w zakresie roszczeń z tytułu rękojmi za wynikłe podczas realizacji prac, wady. W ustawie funkcjonuje też szereg zabezpieczeń w ramach których zamawiającemu w różnych sytuacjach przysługują odszkodowania finansowe.

Należyte wykonanie umowy, nie pozostaje więc tylko w interesie inwestora, ale także samego zamawiającego, zwłaszcza jeśli będzie on zobowiązany do wpłacenia określonych kwot w ramach gwarancji i zabezpieczeń. Warto więc precyzyjnie określać swoje obowiązki, a także na ich podstawie zabezpieczać należycie wykonanie umowy. Oddanie prac następuje praktycznie wraz z poprawieniem ostatniej usterki, dlatego usuwanie wszelkich wad, zabezpiecza się też odpowiednimi gwarancjami. Warto więc od początku do końca rzetelnie przeprowadzać wszystkie etapy prac.

Realizując jakiekolwiek roboty budowlane, w zawartej umowie między wykonawcą a inwestorem, zazwyczaj zabezpieczeniem zapłaty za wykonane roboty budowlane są różnego typu pisemne gwarancje. Najczęstszą i najbardziej pewną formą zabezpieczenia jest gwarancja bankowa. Niezależnie od tego, w jaki sposób pozyskujemy zleceniodawcę czy poprzez przetargi czy też prywatne zlecenia, warto wiedzieć co uzyskujemy wraz z gwarancją bankową, w przypadku niewypłacalności inwestora.

ABC gwarancji bankowej

Wykonawca może spotkać się z różnymi formami płatności, o czym wspominaliśmy już w artykule: „Czy zawsze korzystnie jest być podwykonawcą w robotach budowlanych?”, także zgodnie z art. 6491 § 2 Kodeksu Cywilnego, wykonawca ma kilka opcji, dzięki którym może zabezpieczyć swoje wierzytelności, wynikające z wypełnionych w ramach umowy obowiązków i prac budowlanych. Jedną z nich jest właśnie gwarancja bankowa, gdzie bank jako gwarant zobowiązuje się do wypłacenia świadczenia pieniężnego, na rzecz wykonawcy robót budowlanych, pod warunkiem, że ten wywiązał się ze wszystkich pisemnych zobowiązań wobec inwestora. Korzyścią takiej gwarancji jest niewątpliwie możliwość natychmiastowego wyegzekwowania żądanej kwoty, a także zabezpieczenie beneficjenta przed niewypłacalnością inwestora. Poprzez gwarancję bankową można jednak nie tylko zabezpieczyć terminowe wypłacenie świadczeń pieniężnych, ale także uzyskanie zwrotu zaliczki, albo na przykład kwestię usuwania wszelkich wad i usterek, a co za tym idzie prawidłowe wypełnienie umowy i zrealizowanie wszystkich określonych w umowie prac budowlanych. Niestety, rodzaj tej gwarancji związany jest z wysokim kosztem, który może wynieść od 0,2 do nawet kilku procent całej zabezpieczonej kwoty. Im więc większa wartość zlecenia, tym drożej będzie zleceniodawcę kosztować owa gwarancja.

Co daje firmie gwarancja bankowa?

Gwarancja bankowa jest dobrym sposobem sprawdzania kondycji finansowej inwestora, ponieważ bank zgodzi się być gwarantem, tylko wtedy, jeśli dana firma jest wiarygodna pod względem płynności finansowej. Jest to przydatne, zwłaszcza w przypadku większych zleceń, bądź nieznajomości danego inwestora, bowiem dzięki owej gwarancji realizator zlecenia nabywa większą pewność, że w ramach dobrze wykonanych usług, po pierwsze sam zleceniodawca pozostaje wypłacalny, a po drugie jeśli pojawią się na tym etapie jakieś komplikacje, to odzyska swoje pieniądze poprzez wypełnienie owej gwarancji. Takie zabezpieczenie może też zastąpić wadium, w przypadku udziału w przetargach publicznych, ponieważ jednym z jej rodzajów jest właśnie gwarancja przetargowa. Przystępując więc do konkursu, wykonawca może wykazać się posiadaniem gwarancji przetargowej, zamiast potrzeby wpłacania czasem bardzo wysokich kwot. W ramach umowy, strony mogą określić formę gwarancji bankowej, czyli warunkową, albo bezwarunkową. Bezwarunkowa jest korzystniejsza, ponieważ wypłata następuje na pierwsze żądanie kontrahenta, natomiast w przypadku warunkowej, wykonawca musi udowodnić słuszność swoich roszczeń. W każdym przypadku obie strony muszą znać treść i postanowienia umowy gwarancyjnej, Kodeks Cywilny nie określa, jednoznacznie kto decyduje o wyborze formy gwarancji, jednakże w większości przypadków, pozostaje to po stronie inwestora.

Podpisując więc umowę o roboty budowlane, musimy już na samym początku zwracać uwagę na formy gwarancji, wymienione w umowie. W przypadku gwarancji bankowej, możemy mieć większą pewność, że nasze interesy są odpowiednio chronione, nie tylko przed niewypłacalnością inwestora, ale także przed czasem bardzo długotrwałymi procesami, których koniec może przyjmować dla nas nie zawsze korzystny obrót. Powinniśmy także uważniej sprawdzać kontrahenta, który nie chce, albo nie potrafi otrzymać gwarancji bankowej, może to bowiem świadczyć o jego kiepskiej kondycji finansowej.

Mniejsze przedsiębiorstwa budowlane często nie posiadają odpowiedniego zaplecza wykwalifikowanej załogi czy wymaganego i specjalistycznego sprzętu, dlatego częściej oferują swoje usługi budowlane jako podwykonawca, by móc również pozyskiwać korzystniejsze kontrakty.

Umowa głównego wykonawcy z podwykonawcami

Większe zlecenia, takie jak różnego rodzaju przetargi publiczne, bądź prywatne kontrakty na budowy hoteli czy osiedli mieszkań lub domów jednorodzinnych, często wymuszają na nadrzędnym wykonawcy, zawieranie dodatkowych umów z poszczególnymi podwykonawcami, na przykład na poprowadzenie instalacji elektrycznej czy wodno – kanalizacyjnej. Jak pisaliśmy w artykule: „Jak znaleźć rzetelnego podwykonawcę”, dla mniejszych firm, by stać się takim partnerem, jest często dobrą okazją do zapewnienia sobie nie tylko długotrwałych zleceń, ale także uzyskiwania referencji oraz szansą na rozwój przedsiębiorstwa. Jednak nie zawsze taka umowa może oznaczać odpowiednie profity i korzyści, a wręcz może być ona dla podwykonawcy niekorzystna. Wszelkie warunki i wymagania dotyczące umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą reguluje artykuł 647 Kodeksu Cywilnego, według którego taka właśnie umowa powinna być przede wszystkim sporządzona w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Jeśli podwykonawca nie będzie dysponował pisemnie sporządzonym kontraktem, może nawet nie otrzymać wynagrodzenia. Jednak nie tylko forma umowy jest ważna, kolejnym warunkiem jaki musi być spełniony, to zgoda inwestora na wykonanie określonych prac przez podwykonawcę. W przypadku przetargów publicznych, następuje to automatycznie, gdyż już w ramach oferty konkursowej, główny wykonawca, musi podać wszystkich podwykonawców, biorących udział w realizacji prac budowlanych. W przypadku innych kontraktów, podwykonawca powinien zwracać na to uwagę, spotykając się nie tylko z głównym wykonawcą, ale także z inwestorem.

Zabezpieczenie wypłacalności wynagrodzenia dla podwykonawcy

Umowa pisemna, zawarta z inwestorem ma dla podwykonawcy bardzo duże znaczenie, zwłaszcza w przypadku małych, dopiero rozpoczynających działalność firm budowlanych, ponieważ tylko w ten sposób, może ona uchronić się przed niewypłacalnością za wykonane usługi. W przypadku podpisania umowy tylko i wyłącznie z głównym wykonawcą i w przypadku jego niewypłacalności z różnych powodów, inwestor nie przejmuje na siebie żadnej odpowiedzialności. Inna sytuacja jest, kiedy również zawrze on z podwykonawcą odpowiednią umowę, bądź wyrazi zgodę na przeprowadzenie przez niego wytyczonych prac, wtedy za wynagrodzenie odpowiada solidarnie. Inwestor jednak zgodnie z prawem, nie ma obowiązku wyrażać takiej zgody na piśmie. Według przepisów bowiem, które mają zastosowanie w przypadku podpisywania wszelkich umów na roboty budowlane, przyjmuje się, że główny wykonawca, przedstawia zlecającemu wszelkie umowy i dokumentacje na wykonanie prac podwykonawczych. Jeśli w ciągu 14 dni nie otrzyma od inwestora sprzeciwu, uznaje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. W dokumentacji wykonawca powinien zawrzeć zakres swojej i inwestora odpowiedzialności, dzięki temu w przypadku cichego przyzwolenia, inwestor solidarnie odpowiada za wynagrodzenie podwykonawcy, co wystarczy potem, jedynie udowodnić przed sądem, w razie nie wypłacenia należnych świadczeń.

Podwykonawca musi więc obowiązkowo posiadać pisemną umowę, pod rygorem nieważności z głównym wykonawcą. Jeśli jednak chce ustrzec się przed brakiem świadczeń finansowych, a także by móc egzekwować swoje wynagrodzenie zarówno od głównego wykonawcy jak i inwestora, powinien też uzyskać jego zgodę na przeprowadzenie poszczególnych prac w określonych stawkach cenowych i czasowych.

Każda budowa, niezależnie od rozmiarów i formy prawnej, musi mieć bardzo dokładnie sporządzoną kronikę w postaci urzędowego dokumentu – dziennika budowy. Takie szczegółowe opisywanie prac i robót budowlanych ma bardzo duże znaczenie przy ocenianiu prawidłowości wszystkich zrealizowanych prac i elementów budowy. Jednak dziennik budowy jest też dokumentem potwierdzającym wykonanie robót budowlanych zgodnie z przepisami i pozwoleniem na budowę. Dziennik budowy podczas przebiegu prac

Jak już pisaliśmy w artykule: „Jak prowadzić dziennik budowy?”, każdy wykonawca jest zobowiązany do prawidłowego prowadzenia i wypełniania tego dokumentu, mającego ściśle urzędowy charakter, zwłaszcza jeśli realizujemy przetargi publiczne i musimy mieć ściśle i szczegółowo wypełnioną całą urzędową dokumentację. Wypełniać go należy, jeszcze przed zaczęciem prac, a także w trakcie ich wykonywania musimy go odpowiednio przechowywać i uzupełniać, a po zakończeniu robót, oddajemy go we właściwe ręce. Przede wszystkim dziennik powinien znajdować się bezwzględnie na terenie budowy. Za jego przechowywanie odpowiedzialny jest kierownik, którego obowiązkiem jest udostępnianie go każdemu, kto jest uprawniony do dokonywania wpisów. Od początku do końca prowadzenia prac, dziennik musi pozostać na budowie, jest on bowiem niezbędny by potwierdzić, że wszystko zostało wykonane zgodnie z planem, projektem, a także prawem budowlanym. Co więc zrobić, gdy dziennik nam zginie? Przede wszystkim musimy zgłosić ten fakt właściwemu urzędowi i niezwłocznie wystąpić o wydane następnego egzemplarza. O takim incydencie zostaje też poinformowany nadzór budowlany, który sprawdza okoliczności i może ukarać osoby winne takich zaniedbań. Nie warto też fałszować dziennika, za dokonywanie bowiem wpisów niezgodnych z rzeczywistością, kierownik budowy i osoby dokonujące wpisów narażają się na odpowiedzialność dyscyplinarną i karną, od utraty uprawnień budowlanych do nawet kary pozbawienia wolności do lat pięciu.

Co zrobić z dziennikiem po zakończeniu budowy ?

Po zakończeniu budowy dziennik należy bezzwłocznie dostarczyć do właściwego organu nadzoru budowlanego. Dokument ten zawsze prowadzony jest w oryginale i kopiach, które po zakończeniu budowy, pozostają u inwestora. Oryginał natomiast wraz z całą dokumentacją składa się w tym samym urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę. Z kolei zgodnie z artykułem 3 punktu13 Prawa Budowlanego, skompletowaną kopię dziennika budowy, która stanowi integralną część dokumentacji budowy, załączamy do dokumentacji powykonawczej, przekazywanej użytkownikowi obiektu, zobowiązanego z kolei do przechowywania jej przez cały okres użytkowania obiektu. Dlatego tak ważne jest nie tylko posiadanie dziennika, ale także jego regularne wypełnianie. Zdarza się jednak, że wielu kierowników nie prowadzi dziennika na bieżąco, a wypełnia go dopiero po zakończeniu budowy. Należy wiedzieć, że jest to działanie zarówno wbrew prawu jak i na własną szkodę. W przypadku bowiem kwestii spornych, bądź niejasności, tak prowadzony dziennik nie daje rzeczywistego i pełnego obrazu przeprowadzonych robót. Dlatego jeśli kierownik nie dopełnia swoich obowiązków, to inwestor powinien zwracać na to szczególną uwagę. Brak natomiast dziennika budowy może zostać ukarane przez nadzór budowlany grzywną w wysokości od 50 do 500 złotych.

Dziennik budowy jest więc często jedynym dokumentem, na podstawie którego możemy udowodnić przeprowadzenie robót i prac budowlanych zgodnie z projektem i prawem budowlanym. Także nie warto wypełniać go z dużym opóźnieniem, gdyż narażamy się na poważne konsekwencje, nie tylko nałożenia na nas kar pieniężnych, ale też utraty dobrej opinii, a czasem nawet kontraktów. Dziennik budowy chroni nas też przed konsekwencjami błędnych decyzji nadzoru budowlanego, gdyż w żaden inny sposób nie udowodnimy racji po swojej stronie.

Każdy przedsiębiorca wie, że w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę, jest zobowiązany złożyć odpowiedni wniosek, a następnie skrupulatnie prowadzić dziennik budowy. Przy oddawaniu zrealizowanych prac, ów dziennik będzie miał dla nas bardzo duże znaczenie. Jest to szczególnie ważne, zwłaszcza jeśli interesują nas przetargi i większe zlecenia budowlane, przy których jesteśmy szczególnie zobowiązani do terminowego oddania budowy. W przypadku źle wypełnionego dziennika, może to być mało realne.Uwarunkowania prawne dziennika budowy

Dziennik budowy, jest dokumentem ściśle określonym przez Prawo budowlane. Według art.45 ustawy 1 z dnia 7 lipca 1994 roku, dziennikiem budowy jest urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. Dokument ten jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ.¹ Według ustawy, jeszcze przed rozpoczęciem robót, należy wpisać osoby decyzyjne, czyli kierownika, nadzór budowlany i kontrolę techniczną robót. W jednym z poprzednich artykułów: „Kierownik budowy – czyli jego zadania i odpowiedzialność”, wspominaliśmy już o obowiązkach kierownika budowy. Jednym z nich jest właśnie odpowiednie prowadzenie i przechowywanie dziennika budowy. Jednak, oprócz kierownika, do dokonywania wpisów w dzienniku upoważnieni są również inwestor i inspektorzy nadzoru inwestorskiego, projektanci, geodeci, pracujący na danej budowie oraz pracownicy nadzoru budowlanego, gdyż każda kontrola musi być zarejestrowana w dzienniku. Taki dokument, firma może uzyskać, albo we właściwym urzędzie, albo w księgarni. W obu przypadkach jest on odpłatny, jednakże zakupując w sklepie, musimy i tak go ostemplować w urzędzie, do tego czasu będzie on nieważny. Dziennik wydawany jest w ciągu trzech dni od zgłoszenia, dlatego należy złożyć stosowny wniosek odpowiednio wcześniej, zanim pracownicy zaczną wykonywać poszczególne elementy.

Jak wygląda dziennik budowy?

By prowadzić dziennik budowy, nie wystarczy zakupić zwykłego zeszytu czy notesu. Jest to bowiem specjalny zeszyt o formacie A4, z ponumerowanymi stronami, natomiast każda ze stron dokumentu jest podwójna i dodatkowo opatrzona pieczęcią odpowiedniego organu. Bardzo ważna jest strona tytułowa. Na niej powinny się znaleźć informacje numeru dziennika budowy, wydanego przez właściwy organ, data wydania dokumentu oraz liczba stron. Musimy też zawrzeć informacje personalne o inwestorze,a także adresie i rodzaju budowy. Ważna jest też data nadania i numer pozwolenia na budowę. Pierwsza strona zarezerwowana jest dla danych wykonawcy, lub ekipy wykonawczej, a także dla inspektora nadzoru budowlanego. Przede wszystkim muszą się tam znaleźć numery uprawnień i podpisy świadczące o podjęciu odpowiedzialności przez konkretne jednostki. Poszczególne osoby decydujące i nadzorujące budowę, muszą też szczegółowo opisać zakres swoich obowiązków. Druki oświadczeń przeważnie znajdują się w dzienniku budowy. Dopiero po uzupełnieniu tych wszystkich informacji można wpisywać przebieg poszczególnych prac, ale tylko i wyłącznie w sposób chronologiczny. Wpisów dokonuje się tylko na jednej stronie, druga powinna zostać absolutnie czysta, muszą one być czytelne i trwałe, gdyż po zakończeniu prac, dokument ten trafia do właściwego urzędu. W przypadku pomyłek, można dokonywać zmian, skreślając błędnie wpisaną informację i wyjaśniając powód zmiany informacji. Przekreślona informacja musi być również czytelna dla pracowników urzędu.

Dziennik budowy jest bardzo ważnym dokumentem, bez jego prowadzenia i poprawnego wypełnienia, zakończenie budowy może się znacznie opóźnić, gdyż nie uzyskamy stosownych dokumentów wieńczących prace budowlane. Warto więc posiadać sprawdzone informacje, że kierownik budowy, wie jak prawidłowo wypełnić ten dokument, albo nadzorować poszczególne zapiski na bieżąco.

Od co najmniej dwóch lat chińskie firmy z mniejszym lub większym sukcesem przebijają się na polski rynek. Oczywiście Polska nie jest ich punktem docelowym, Chińczyków interesuje bowiem znacznie większy kawałek tortu – rynek europejski. Co się dzieje na rynku polskim? Faktycznie Chińczycy zabierają nam miejsca pracy i wygrywają za nas przetargi? Czy my także możemy próbować swoich sił na rynku chińskim? Ktoś nas tam zaprasza?

Polsko – chiński inkubator przedsiębiorczości w Szanghaju i promowanie polsko – chińskiej współpracy

Jak pisaliśmy wcześniej w artykule: „Chińskie firmy również w budownictwie”, Chińczycy skutecznie wypełniają polski rynek budowlany, nie tylko pracując na naszych budowach, ale wygrywając też intratne zlecenia i przetargi. Jednak chińscy inwestorzy, również chcą szerzej współpracować z polskimi podwykonawcami, oferując swoje zaplecze finansowe i doświadczenie, na przykład w budowaniu autostrad czy linii kolejowych. W 2010 roku powstał inkubator naukowo – technologiczny w Szanghaju, gdzie Polacy mogą korzystać z 300 metrów kwadratowych, powierzchni biurowych, podczas wizyt w Chinach. Ma to więc na celu rozwijanie współpracy, nie tylko na rynku polskim, ale także możliwość zdobywania zleceń na rynku chińskim. Również w tym celu odbyła się prezentacja na Expo 2010 chińskich inwestorów, którzy w bardzo szerokim aspekcie liczą na współpracę z polskimi firmami budowlanymi. Powstanie inkubatora i mocne promowanie współpracy polsko – chińskiej, między innymi z ramienia rządu, a także chińskich inwestorów, to jednak tylko kropla w morzu, mimo wszystko polskiego przedsiębiorcę budowlanego, który chce działać na chińskim rynku czeka wiele przeszkód i barier. Między innymi, by pozyskać zlecenia, musimy albo korzystać z biur konsultingowych, albo znać w bardzo dobrze język angielski, a także pokonać chińską konkurencję, która w znacznym stopniu zagraża w pozyskiwaniu tych zleceń.

Działalność chińskich firm – nieuczciwa konkurencja i wielkie zagrożenie?

Polscy przedsiębiorcy od 2010 roku próbują zablokować chińskie firmy w startowaniu w przetargach. Powodem jest wygranie przetargu na budowę dwóch odcinków autostrady A2, przez chińską firmę Covec. Większość utrzymuje, że chiński inwestor pozyskał to zlecenie, stosując dumpingowe ceny, a więc uprawiając tym samym nieuczciwą konkurencję. Czy tak było na prawdę? Faktycznie firmy chińskie mogą być dużym zagrożeniem dla polskich firm budowlanych, choćby przez fakt, że coraz bardziej interesują się polskim rynkiem, zarówno budowlanym, kolejowym jak i energetycznym. Chiny prowadzą wiele rozmów, między innymi z Waldemarem Pawlakiem czy starają się o budowę szybkiej kolei w Polsce, a także są obecni na targach budowlanych, między innymi będą też również na Budma 2011 w Poznaniu. Jednak chińscy biznesmeni nie wypełniają polskiego rynku budowlanego w większym stopniu niż firmy zachodnie, które na szeroką skalę pozyskiwały nie tylko zlecenia budowlane ale wygrywały większość przetargów budowlanych. Można więc powiedzieć, że tak niski odsetek zwycięskich kontraktów chińskich firm, jest niczym, w porównaniu z milionowymi umowami, jakie wciąż pozostają w rękach europejskich koncernów, na przykład firmy Strabag. Warto też pamiętać, że coraz częściej na rynku budowlanym pracują robotnicy z Litwy czy Ukrainy. Chińczycy poprzez otwarcie swojego rodzimego rynku, próbują więc przynajmniej trochę złagodzić skutki swojej gwałtownej ekspansji.

Na dzień dzisiejszy intratnych zleceń budowy autostrad pozostało niewiele, rynek nieruchomości, drgnął, choć nie ruszył pełną parą, może się więc wydawać że dobrych zleceń jest jak na lekarstwo, a konkurencja z każdej strony rośnie. Jednak patrząc realnie, Chińczycy nie są w stanie zagrażać aż w tak dużym stopniu. Być może strach ma tylko skośne, ale nie takie wielkie oczy, a tak na prawdę jest dla nas dobrym partnerem z mocnym zapleczem finansowym?

W każdym przetargu budowlanym, jak i na każdym placu budowlanym, musi być obowiązkowo kierownik budowy. Jednak co, jeśli korzystamy z usług osoby nie zatrudnionej przez nas na stałe, a na przykład w oparciu o umowę o dzieło czy zlecenie? Przecież musimy podać pełne informacje, zgodne ze stanem faktycznym w naszej ofercie konkursowej.

Kto jest podwykonawcą?

W każdym większym zleceniu, jak na przykład przetargi nieograniczone na budowę hotelu czy autostrady, musimy nie tylko obszernie opisać załogę wykonawczą, ale także podać wszystkich podwykonawców, którzy uczestniczą w projekcie. Kierownik budowy, który często według wymagań zamawiającego, musi spełnić szereg dodatkowych warunków i wykazać odpowiednie kwalifikacje, może być tutaj kwestią sporną. Jeśli przykładowo, żaden z pracowników nie spełnia tych wymagań, to nie musimy całkowicie rezygnować z konkursu, możemy zatrudnić kierownika na umowę zlecenie. Co wtedy wpisać w ofercie przetargowej – podwykonawca czy pracownik? Jest to bardzo swobodna interpretacja i właściwie bardziej zależy od nas i od zamawiającego, ponieważ w prawie nie odnajdziemy wprost zdefiniowanego pojęcia podwykonawcy, jedynie wskazanie, kto nim może być. Otóż jest to osoba prawna albo jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej, podwykonawcą może być więc podmiot dostarczający niezbędne przedmioty, np. materiały budowlane, jak również ten, który wspólnie z generalnym wykonawcą będzie realizował zamówienie publiczne na podstawie umów prawnych. Również wykonawca, może wskazać podwykonawcę do realizacji usług specjalnych na przykład geodezyjnych czy związanych z nadzorem budowy. Jednak jeśli zamawiający nie zezwoli w konkursie na udział podwykonawców, to w znacznym stopniu utrudnia on start wielu firmom w przetargach.

Kierownik na zlecenie – podwykonawca czy pracownik

W artykule: „Kierownik budowy – czyli jego zadania i odpowiedzialność”, opisaliśmy szczegółowo rolę kierownika na budowie i w całej machinie przetargowej. A tym samym rozwialiśmy wątpliwości czy jest on potrzebny czy nie. Jeśli jednak jesteśmy zmuszeni zatrudnić osobę na tym stanowisku na umowę zlecenie, ze względu na wymagania i stawiane warunki, to również możemy go wpisać jako swojego pracownika. Ponieważ, jak opisaliśmy powyżej, z ustawy jasno nie wynika, że w takiej sytuacji kierownik budowy jest podwykonawcą, po drugie prawo pracy nie zabrania nam zatrudniać kierownika na umowę zlecenie. Jeśli jednak chcemy by zadania kierownika budowy był traktowane z poziomu podwykonawcy, to też prawo nie zabrania nam tego uczynić. Wtedy jednak w ofercie przetargowej, musimy to obowiązkowo zaznaczyć, podając zakres praw, stopień odpowiedzialności i system rozliczeń. W obu przypadkach, kierownik budowy nie musi prowadzić własnej działalności gospodarczej, wystarczająca jest tutaj umowa zlecenie, bądź też praktykowana umowa o dzieło. Co jest tutaj ważne, to fakt, że w przypadku ustanowienia kierownika jako podwykonawcy musimy nadać mu samodzielne funkcje, a także dostosować się do warunków zamawiającego, który jeśli zinterpretuje podwykonawstwo inaczej, może w najlepszym układzie wezwać nas do wprowadzenia poprawek, a w najgorszym odrzucić ofertę.

Posiadanie kierownika na budowie, jest naszym obowiązkiem, ale także parasolem ochronnym, w różnych sytuacjach mających miejsce na placu budowy, podczas naszej nieobecności. Jednak wykwalifikowany kierownik budowy często oznacza zbyt wysokie koszty, przy stałym zatrudnieniu, dlatego możemy korzystać z innej formy – umowy zlecenia, tylko podczas startowania w przetargach i większych zleceniach budowlanych. Nie mamy obowiązku wtedy podawać kierownika jako podwykonawcy, aczkolwiek zastosowanie tego nie będzie też błędem, musimy więc sami ocenić, które wyjście z takiej sytuacji jest dla nas korzystniejsze.

Na każdym placu budowy, niezależnie od ilości osób tam pracujących, musi być kierownik budowy. Z pewnością wie to każdy przedsiębiorca, prowadzący firmę remontową albo budowlaną, czy jednak każdy przedsiębiorca wie, za co odpowiada zatrudniona osoba na stanowisku kierownika budowy?

Obowiązki pracodawcy a kierownika budowy

W małych firmach budowlanych, to przeważnie pracodawca jest także kierownikiem budowy. Oznacza to, że musi on znać zarówno obowiązki pracodawcy jak i kierownika i należycie je wypełniać. Jeśli jednak prowadzimy dużą firmę budowlaną i wygrywamy różne przetargi, to na każdym placu budowy, musimy mieć nie tylko wydelegowanego kierownika, ale jego doświadczenie i kwalifikacje stanowią przeważnie jedno z kryterium oceny konkursowej. W poprzednim artykule „Zapewnienie odpowiednich warunków pracy na budowie czyli BHP w praktyce” opisaliśmy zasady BHP, istotne podczas prac budowlanych. Kto więc ma jakie obowiązki, za co jest odpowiedzialny pracodawca, a za co kierownik budowy? Do opracowania pełnego planu ochrony zobowiązany jest kierownik budowy, jednak większość obowiązków w tym zakresie ma pracodawca. Przede wszystkim pracodawca jest odpowiedzialny za sprawdzenie wymaganych kwalifikacji do obsługi skomplikowanego sprzętu, maszyn, czy wykonywania poszczególnych prac, na przykład na wysokościach, bądź elektrycznych. Pracodawca musi też dostarczyć wymagany sprzęt, nie tylko maszyny budowlane, ale też drabiny, rusztowania i inne, które są niezbędne do wykonywania pracy w bezpiecznych warunkach. Kierownik ma obowiązek czuwać przez cały czas trwania robót, by pracownik przestrzegał wszelkich norm i zasad BHP, ale to pracodawca zobowiązany jest do przeszkolenia pracownika w tym temacie, a także musi dopilnować by ten zrobił wszystkie niezbędne badania lekarskie. Również kierownik na bieżąco podczas prac, ocenia poszczególne ryzyko zawodowe na stanowiskach pracy, ale to pracodawca ma obowiązek poinformować o istniejącym ryzyku i zasadach ochrony przed zagrożeniami, jeszcze przed rozpoczęciem prac. Na barkach kierownika spoczywa, by podczas wykonywania każdej czynności, a także przebywania na placu podczas innych prac, pracownik nosił ubranie ochronne, także odpowiednie buty, rękawiczki i kask, ale to pracodawca wyposaża w to pracownika, lub przed zaczęciem prac wypłaca stosowny ekwiwalent.

Kierownik budowy – koordynator prac czy strażnik bezpieczeństwa na budowie

Najważniejszą osobą na placu budowy, jest więc kierownik. To on decyduje o wszystkich ważnych kwestiach, zarówno pod względem koordynacji prac, jak i przestrzegania zasad bezpieczeństwa. Jednak jeśli mamy większą ekipę, bądź większe zlecenie, możemy do przestrzegania zasad BHP zatrudnić osobę, która będzie uzgadniać z poszczególnymi kierownikami, zasady bezpieczeństwa. Kierownik musi bowiem uwzględniać wszelkie zmiany w pracach, wynikające z z zasad bezpieczeństwa i ochrony, które wyniknęły podczas poszczególnych prac. Kierownik budowy też musi odpowiednio koordynować, ale także organizować poszczególne odcinki prac, by nie kolidowały one ze sobą, ani w żaden sposób nie wpływały negatywnie na zasady BHP podczas wykonywania prac. Każdy pracownik musi po sobie plac i miejsce pracy uprzątnąć, jednak to kierownik pilnuje dopełniania tych obowiązków. Jeśli więc kierownik naszej budowy zarówno koordynuje działania jak i przestrza zasad BHP, to musimy spisać z nim stosowną umowę, zaznaczając jego stopień odpowiedzialności i konsekwencje jej braku. Jeśli zatrudniamy osobę do przestrzegania warunków BHP, to kierownik powinien w ramach obowiązków pełną współpracę i koordynację działań z tą osobą, by reszta osób mogła się do nich stosować i ich przestrzegać.

Kierownik budowy jest więc bardzo ważną jednostką na każdym placu. Ważne jest byśmy zdawali sobie sprawę, jakie on ma obowiązki, a jakie my, jako pracodawca, ponieważ tylko wzajemne uzupełnianie się w tym względzie zapewni nam pełną ochronę bezpieczeństwa naszych pracowników.